Николай Иванович в своём выступлении рассказал о работе новой структуры департамента – комитете по работе с управляющими организациями, о подготовке нового вида обучения и работе председателя совета дома.
О комитете по работе с управляющими организациями
В начале этого года в структуре департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства мэрии создан специальный комитет по работе с управляющими организациями, который выполняет функцию, прописанную в Жилищном Кодексе России (ст. 165 ч. 1.1), о рассмотрение обращений граждан по факту невыполнения управляющими организациями обязательств по договору управления.
За 1 месяц активной работы этого комитета к ним поступило 485 обращений. После их рассмотрения, оказалось, что только 122 из них соответствуют формулировке «невыполнение УК обязательств по договору», и лишь 85 из этих 122 – обоснованы.
Поэтому сегодня у нас главная задача – навести порядок в собственных головах. Очень много вопросов, переданных в комитет, находится в компетенции жилищной инспекции – это техническое состояние дома. По данным вопросам в органах местного самоуправления можно только получить разъяснения. Много и таких вопросов, по которым люди уже получали несколько квалифицированных ответов и разъяснений из других структур, но решили попробовать ещё раз, что называется «на новенького». А в нескольких случаях, когда дошли до инициаторов этих обращений и разъяснили им, как эта ситуация получилась, они ответили, что погорячились и отзывают свои обращения. В итоге, только в 45 обращениях граждан действительно были факты, связанные с нарушением управляющими организациями исполнения своих обязательств. То есть всего 10% обращений имеет то, чем должны заниматься органы местного самоуправления в силу новых полномочий.
Говоря о результатах рассмотрения этих обращений, то они различны. По-моему, только в 3-4 случаях доходило до проведения общего собрания на предмет расторжения договора управления, либо выбора нового способа управления.
О взаимодействии управляющих организаций с собственниками
В каждой управляющей компании есть органы управления или люди, работающие с собственниками домов, которые заключили договоры с УК, и, конечно же, нужно, чтобы эти люди были контактными.
Специальную аналитику в департаменте не проводили, но по мнению председателя комитета и специалистов, работавших с теми 485 обращениями собственников, половина из них связаны с тем, что обращаясь в управляющую компанию жители получали, мягко говоря, отказ. Им не могли или не хотели объяснить ситуацию корректно и поговорить с ними уважительно.
Руководители и сотрудники управляющих организаций должны помнить, что вы с собственниками – партнёры. У одних задача – содержать дом, как следует, у других - помочь это сделать.
И УК хочу ещё раз напомнить, что с теми поправками в Жилищный Кодекс, которые были внесены федеральным законом № 123, вы должны обеспечить жителям не просто содержание, ремонт и предоставление услуг, а надлежащее содержание, ремонт и предоставление коммунальных услуг вне зависимости от того, какие договоры вы заключили и какую плату установили.
О планах по урегулированию споров между УК и собственниками
Вспомним ещё раз цифры обращений в комитет по работе с управляющими организациями: 485 поданных обращений и 85 обоснованных. Все эти обращения вышли из конфликтов между собственниками и управляющими организациями, а, скорее всего, между конкретными собственниками, которым что-то не нравится, и конкретными лицами в управляющих компаниях, которые либо не хотят, либо не могут работать с людьми на должном уровне.
В апреле текущего года у нас заработает специализированный семинар, темы которого в общем можно назвать как «Бесконфликтное общение. Досудебное решение споров». Разработкой содержания и материалов для этого семинара занят СГУПС (Сибирский государственный университет путей сообщения), и через 2 недели они обещали сообщить конкретные вопросы, темы и цену. По предварительным данным цена за вводный семинар составит около 1400 рублей, 3700 руб. будет стоить 18-часовой семинар, и порядка 14000 рублей – 72-часовой семинар, после которого будет выдаваться удостоверение медиатора (медиатор – это и есть «третейский» судья, который, понимая интересы каждой из сторон, помогает им выйти из конфликтной ситуации и заключить медиативное соглашение о разрешении спора).
Также в настоящее время по программе «Управдом» у нас проходит обучение 1 группы по 24-часовому курсу. В этом году мы должны пропустить более 2000 людей через вводный семинар, около 400 человек – через 24-часовые курсы, и 80 человек – через 72-часовые курсы.
О сроках создания советов многоквартирных домов
Если смотреть на сроки, которые установлены Жилищным Кодексом РФ, то на сегодняшний день у нас должны быть созданы советы на 75% домов, а к 18 июня – на всех домах, в которых больше 5 квартир и не созданы ТСЖ или ЖК, ЖСК, иные специализированные жилищные кооперативы.
По городу на сегодняшний момент созданы советы почти на 40% домов (в Кировском районе – на 52%). Это приличное число, но наступит 18 июня и по закону останется всего 3 месяца для того, чтобы теперь уже орган местного самоуправления довел это дело до концаЯ проводил анализ домов, в которых есть муниципальное жилье. Таких домов в вашем районе порядка 574. А это значит, что администрация, как собственник, обязана будет по закону избрать на таких домах советы, если они до 18 июня не будут избраны.
Что касается домов, где нет муниципального жилья, то в соответствии с решением руководства выбором советов там будет заниматься департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства мэрии. Уже сейчас этим вопросом начинают заниматься специалисты и проводить подготовительные работы на предмет проведения в таких домах общих собраний.
О работе по созданию советов многоквартирных домов
Сегодня были названы разные цифры противников советов: 70%, 10%. Здесь стоит понять, что при любом деле будет 10% тех, кто всегда «против», и будет 10% тех, кто даже не понимает в чём дело, но уже «за».
Наша же задача, как представителей местного самоуправления, в том, чтобы найти тех, кто «за», и кто понимает, в чём, собственно, дело, и сформировать советы из них.
Это сложная и трудная задача, и она может потребовать недель и месяцев ежедневной работы. Потому что нужно найти не менее 3-х собственников согласных и способных выполнять обязанности и нести ответственность.
О работе председателя совета
Председатель совета МКД избирается из состава совета общим собранием и подотчётен общему собранию. Полномочия председателя совета МКД определены (и ограничены) Жилищным кодексом РФ. Их шесть: 1) осуществляет руководство деятельностью совета; 2) вступает в переговоры относительно условий договора управления; 3) доводит до сведения общего собрания результаты таких переговоров; 4) осуществление контроля за исполнением УК своих обязательств по договору управления; 5) заключение договора управления; 6) выступление в суде по вопросам управления домом и предоставления коммунальных услуг. Последние три из них могут исполняться только при наличии соответствующей доверенности и только от имени собственников, давших её собственников.
Решение об оплате работы председателя совета принимается общим собранием. Высшим управляющим органом в данном вопросе считается общее собрание, и его решение обязательно должно исполняться!
Оплачивать труд председателя совета можно либо по трудовому договору с управляющей компанией со всеми вытекающими последствиями, то есть председателя совета принимают на специально введенную должность в УК, с ним заключается трудовой договор. При этом из платы установленной собранием вычитают все налоги, предусмотренные трудовым законодательством РФ.
Либо председатель получает удостоверение управдома, после прохождения специальных курсов, и работает сам по себе, как индивидуальный предприниматель без образования юридического лица. В этом случае он может выполнять функцию управдома на множестве домов, и тогда с ним заключается управляющей организацией гражданский правовой договор, по которому УК выплачивает ему всю сумму, предусмотренную решением общего собрания, а все вопросы с налогами он решает самостоятельно, как предприниматель. Возможно заключение гражданского правового договора и с физическим лицом, но это договор может заключаться на строк менее одного месяца.
Обращаю особое внимание, что в последнем случае человек может быть управдомом на множестве домов, а председателем совета дома только на том доме, где он собственник при условии, что его выбрали на собрании собственников. То есть человек может быть и старшим по дому в системе ТОС, и председателем совета дома, и - управдомом, как предприниматель.
