В органы прокуратуры нередко поступают обращения граждан о нарушении сроков передачи объекта строительства жилищно-строительными кооперативами (ЖСК). При этом применение мер ответственности к ЖСК, как застройщику, имеет существенные отличия от отношений, складывающихся между гражданином и застройщиком по договору долевого участия в строительстве.
Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) в качестве самостоятельного способа привлечения денежных средств граждан, связанного с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, предусмотрено привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Однако положения Закона № 214-ФЗ об ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве (уплата неустойки (пени), убытков сверх неустойки, процентов за пользование денежными средствами) применению не подлежат, поскольку сами отношения между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным законом не регулируются.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
Таким образом, между ЖСК и его членом возникают не обязательственные (договорные), а корпоративные (членские) отношения, регулируемые уставом данной организации.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.ЖК РФ, регулирующим правоотношения между пайщиком и ЖСК, неустойка за нарушение сроков передачи объекта не предусмотрена. Следовательно, требование о взыскании неустойки может быть заявлено, если её уплата установлена договором, уставом ЖСК.
Кроме того, согласно разъяснению в п. 7 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 отношения, возникающие в связи с членством граждан в ЖСК, не регулируются и Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (за исключением отношений по поводу предоставления ЖСК гражданам платных услуг, работ).
Соответственно, за нарушение срока передачи гражданину квартиры отсутствуют основания для взыскания в суде компенсации морального вреда и штрафа в размере 50 % за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Указанные особенности необходимо учитывать гражданам при выборе способа участия в строительстве многоквартирного дома.
